Цены на недвижимость в Москве по данным Мосбиржи/ДомКлик стремительно летят вверх на волне субсидируемой ипотеки и бурного инвестиционного спроса. Ипотечный платеж по типичной двушке 60 кв.м с типичным сроком погашения 7 лет и при текущей средней ставке 7.3% в номинале поднялся до уровней лета 2019 года (средняя ставка 10.5%). В целом платеж по ипотеке на 15 лет превысил уровни, которые предшествовали введению запуску программ субсидирования. С поправкой на инфляцию все еще не так печально, но уже тоже выше уровней до программы субсидирования.

Председатель Банка России: «Своевременное завершение этой антикризисной программы позволит избежать формирования «пузырей» и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья»

ЦБ уже забеспокоился, Минфин тоже скорее за завершение программы, но по инерции рынок скорее всего еще могут протянуть вверх, хотя уже должны бы в сезонный спад уйти. Ради интереса поставил какой платеж будет при текущих ценах если ставка вдруг станет 8.5%.

В последние месяцы о буме на рынке первичной недвижимости в связи с субсидируемой ставкой сказано многое. РБК на неделе подсчитал, что, несмотря на рост цен, снижение ставок компенсирует рост цен первички с начала года. На самом деле ситуация не так однозначна, если учитывать тот факт, что в среднем ипотеку у нас берут на 15 лет, а выплачивают за 7 лет. Это сильно смещает баланс между значимостью цены и ставки по ипотеке. К примеру: при «типичной» ипотеке на 7 лет снижение ставки на 1% равнозначно снижению цены на ~3%, а при ипотеке на 15 лет – равноценно снижению цены на ~6%.

При этом, ставка может быть в перспективе понижена через рефинансирование (но не повышена), в то время как цена покупки фиксирована в момент покупки и уже не изменится для самого покупателя — это перевешивает баланс также в пользу значимости цены, а не ставки. Поэтому, чем короче «ожидаемый» срок погашения ипотеки, тем менее значима ставка и тем более важна цена.